Επιχειρηματικό σχέδιο για πλύσιμο αυτοκινήτων με υπολογισμό αποπληρωμής

Ένα πλυντήριο αυτοκινήτων είναι ένας τομέας των υπηρεσιών που παρέχει στους ιδιοκτήτες και τους υπαλλήλους του ένα σταθερό και σταθερό εισόδημα. Ωστόσο, για να εξασφαλίσετε υψηλά κέρδη, χρειάζεστε:

  • να δημιουργήσει άμεσες επαφές με προμηθευτές χονδρικής πώλησης εξαρτημάτων καθαρισμού,
  • δημιουργήσει ένα σύστημα μάρκετινγκ
  • και να χρησιμοποιήσετε τον τελευταίο εξοπλισμό υψηλής τεχνολογίας.

Αυτές και άλλες επιχειρηματικές λεπτομέρειες πρέπει να αντικατοπτρίζονται στο σχέδιο έργου για το άνοιγμα πλυντηρίου αυτοκινήτων.

Ένα πλυντήριο αυτοκινήτων είναι ιδανική επιχειρηματική λύση για άτομα που δεν έχουν ειδικές γνώσεις, αλλά που θέλουν να ξεκινήσουν τη δική τους κερδοφόρα επιχείρηση.

Πώς να συντάξετε ένα λεπτομερές επιχειρηματικό σχέδιο για πλύσιμο αυτοκινήτων

Η επιχειρηματική πρακτική απαιτεί την έναρξη της επιχείρησής σας μόνο μετά την κατάρτιση λεπτομερούς επιχειρηματικού σχεδίου, το οποίο λαμβάνει υπόψη όλες τις αποχρώσεις, παρέχει κατά προσέγγιση υπολογισμό των κεφαλαιακών επενδύσεων και την περίοδο αποπληρωμής. Κατά τη σύνταξη ενός πλυσίματος αυτοκινήτων, θα προχωρήσουμε από το γεγονός ότι ξεκινάτε την επιχείρησή σας από το μηδέν και δεν έχετε τις δικές σας εγκαταστάσεις.

Προκειμένου να σχεδιάσετε σωστά και αποτελεσματικά τη μελλοντική σας επιχείρηση, μην "υπερτιμάτε" το ύψος των πρωτογενών επενδύσεων, θα πρέπει να δώσετε προσοχή σε ορισμένα βασικά ζητήματα που σχετίζονται με το έργο.

Υπάρχουν μεγάλες δυνατότητες όχι μόνο για την ανάπτυξη της δικής της επιχείρησης, αλλά και για τη μερική μονοπώλησή της. Ένας συνεχώς αυξανόμενος αριθμός αυτοκινήτων αποτελεί ένδειξη της αυξανόμενης ζήτησης για υπηρεσίες πλυσίματος αυτοκινήτων.

Παρά το γεγονός ότι η επιχείρηση υπόκειται σε εποχιακούς παράγοντες (χειμώνα και καλοκαίρι - δεν είναι εποχιακά χρόνο για νεροχύτες), την άνοιξη και το φθινόπωρο είναι μεγάλες ουρές στα Τα πλυντήρια αυτοκινήτων θεωρείται κοινή, η οποία είναι επίσης μια επιβεβαίωση των αναγκών διαθεσιμότητα της υπηρεσίας.

Υπάρχουν πλύσεις στην αγορά πύλη και τύπος σήραγγας, Ωστόσο, οι πιο δημοφιλείς μεταξύ των αυτοκινητιστών χρησιμοποιούν χειροκίνητο πλύσιμο αυτοκινήτων.

Η εκδήλωση της δημιουργικότητας και της επιμονής, σε συνδυασμό με μια σοβαρή στάση απέναντι στις επιχειρήσεις, θα επιτρέψει στον ιδιοκτήτη να παράσχει με βάση το πλύσιμο αυτοκινήτων πρόσθετες υπηρεσίες όπως:

  • το πλύσιμο των τμημάτων του αυτοκινήτου,
  • Ο καθαρισμός του εσωτερικού χώρου και η χημική του επεξεργασία,
  • καθαρισμός κινητήρα,
  • βερνίκι σώματος.

Στο μέλλον, μπορείτε να επεκτείνετε την επιχείρησή σας ανοίγοντας ένα μικρό κατάστημα πώλησης αξεσουάρ και γεύσεων ή ένα καφέ όπου οι πελάτες θα περιμένουν τη σειρά τους.

Βέλτιστη τοποθεσία και επιλογή της τοποθεσίας

Κατά την επιλογή ενός δωματίου, θα πρέπει να δώσετε προσοχή στους ακόλουθους βασικούς παράγοντες:

  • Διαθεσιμότητα του ταξιδιού για αυτοκίνητα.

Όσο πιο ευρύς είναι ο χώρος εισόδου στο νεροχύτη, τόσο μεγαλύτερη είναι η διακίνηση του και κατά συνέπεια - και ένας μεγάλος αριθμός εξυπηρετούμενων αυτοκινήτων.

Το άνοιγμα του νεροχύτη στο κέντρο θα είναι ένα επικίνδυνο βήμα, καθώς υπάρχει ένα πολύ πυκνό σύμπλεγμα αυτοκινήτων. Δεν είναι κερδοφόρο να έχετε ένα πλυντήριο αυτοκινήτων στα περίχωρα.

Οι θέσεις στην είσοδο της πόλης είναι πολύ κατάλληλες. Αυτό δικαιολογείται από το γεγονός ότι τα αυτοκίνητα οδηγούν σε μεγάλο βαθμό. Οι μηχανές είναι βρώμικες και οι ιδιοκτήτες συχνά αποφασίζουν να τις πλύνουν πριν μπουν στην πόλη.

Η ιδανική επιλογή θα ήταν αποστραγγίζοντας στην κεντρική παροχή νερού, έτσι πρέπει να δώσετε προσοχή στη διαθεσιμότητα αυτής της ευκαιρίας.

  • Παρουσία ενός θόλο ή υπόστεγο.

Οι τοίχοι του δωματίου πρέπει να προστατεύονται από την υγρασία και να τους παρέχουν θερμομόνωση. Η παρουσία καλού φωτισμού θα σας επιτρέψει να εργάζεστε ακόμα και τη νύχτα.

  • Μια ανεπτυγμένη υποδομή υπηρεσιών για τους αυτοκινητιστές.

Σε κοντινή απόσταση πρέπει να υπάρχουν καταστήματα επισκευής αυτοκινήτων ή κατάστημα αυτοκινήτων. Είναι επίσης σημαντικό να υπάρχουν χώροι στάθμευσης δίπλα στην περιοχή πλύσης.

Εάν ακούτε αυτές τις συστάσεις όταν επιλέγετε δωμάτιο ή γη για πλύσιμο αυτοκινήτων, θα είστε σε θέση να οργανώσετε μια μεγάλη ροή πελατών σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Ένα άλλο σημαντικό σημείο είναι το ζήτημα των χρημάτων και η ειλικρίνεια του εκμισθωτή. Κατά τη σύνταξη μιας μίσθωσης, προσπαθήστε να συνάψετε σύμβαση στη χαμηλότερη τιμή και για το μέγιστο δυνατό χρονικό διάστημα.

Αυτός θα είναι ο χώρος εργασίας του προσωπικού με τον υπολογισμό της περιοχής αναμονής του πελάτη. Για να λειτουργήσει πλήρως το πλυντήριο αυτοκινήτων, λαμβάνοντας υπόψη την ουρά και τις μελλοντικές επεκτάσεις, είναι απαραίτητο να νοικιάσετε ένα δωμάτιο μια έκταση 150-200 τετραγωνικών μέτρων.

Το ακριβές κόστος ενοικίασης για ένα καθολικό έργο είναι δύσκολο να προσδιοριστεί, επειδή οι τιμές εξαρτώνται από την περιοχή στην οποία βρίσκεστε. Για παράδειγμα, πήραμε τιμές για τη μίσθωση τέτοιων χώρων στη Μόσχα - 400 ρούβλια ανά 1 τετραγωνικό. m. Πιθανό πρόσθετο κόστος επισκευών, ύδρευσης και αποχέτευσης.

Εξοπλισμός για πλύσιμο

Δεν θα χρειαστείτε αρκετό εξοπλισμό για τον καθαρισμό του εαυτού σας. Ωστόσο, να παρέχει ολοκληρωμένες και υψηλής ποιότητας υπηρεσίες, είναι απαραίτητο να επικεντρωθούμε στην αγορά εξοπλισμού υψηλής τεχνολογίας και επαγγελματικού εξοπλισμού που μπορεί να αντέξει τα βαρέα φορτία και να εργαστεί χωρίς διακοπή και σπασίματα:

  • Για να πλύνετε τα σώματα θα χρειαστείτε μια αντλία νερού, η οποία αυξάνει την πίεση του νερού.
  • Για να στεγνώσει η επιφάνεια του αυτοκινήτου από την υγρασία, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε ειδικά κουρέλια που απορροφούν την υγρασία όσο το δυνατόν περισσότερο.
  • Για πλύσιμο και στεγνό καθάρισμα του σαλόνι, μια ηλεκτρική σκούπα με ακροφύσια, διάφορες βούρτσες, χημικών παραγόντων είναι απαραίτητη.
  • Ένα απόθεμα υλικών στίλβωσης και στίλβωσης θα είναι χρήσιμο, σε περίπτωση που ο πελάτης σας ζητήσει να γυαλίσετε επιπλέον το σώμα.
  • Η αγορά ενός θερμαντήρα νερού πετρελαίου θα σας επιτρέψει να εργαστείτε το χειμώνα.

Το προσωπικό

Ταχύτητα και ποιότητα της υπηρεσίας οι πελάτες που πλένονται με το χέρι θα εξασφαλίσουν σταθερή ροή αυτοκινήτων.

Φυσικά, η επαγγελματική στάση των εργαζομένων στο έργο τους είναι πολύ σημαντική. Παρ 'όλα αυτά, κατά την πρόσληψη των εργαζομένων θα πρέπει να καθοδηγούνται όχι μόνο από τη γνώση τους για το σχεδιασμό του αυτοκινήτου και την ικανότητα να επισκευάσει θραύσεις. Παρόμοιες δεξιότητες πρέπει να καλωσοριστούν, αλλά δεν απαιτούνται από τους πιθανούς υποψηφίους.

Λόγω του γεγονότος ότι το πλυντήριο αυτοκινήτων θα λειτουργεί όλο το εικοσιτετράωρο, είναι απαραίτητο να οργανωθεί το έργο του προσωπικού σε τρεις βάρδιες. Ένα σύνολο προσωπικού 6 εργαζομένων που θα αντικαταστήσουν το ένα το άλλο μέσα σε 24 ώρες θα είναι πιο αποτελεσματικό από πλευράς φόρτου εργασίας και αμοιβής. Στην περίπτωση αυτή:

  • μειωμένη κόπωση του προσωπικού,
  • η ταχύτητα της εργασίας αυξάνεται
  • και διασφαλίζει τη συνέχεια της επιχείρησής σας.

Ο αρχικός μισθός για αυτούς τους υπαλλήλους θα καθοριστεί στο επίπεδο των 20.000 ρούβλια. Ένα αποτελεσματικό εργαλείο για την τόνωση τους θα είναι μπόνους, για καλή δουλειά, τα οποία μπορούν να εισαχθούν μετά την αποπληρωμή της αρχικής επένδυσής σας. Αυτή η προσέγγιση θα παρακινήσει συνεχώς τους υπαλλήλους σας να κάνουν καλή δουλειά και να αυξήσουν τη ροή των πελατών.

Εκτός από το προσωπικό εξυπηρέτησης, μπορείτε να νοικιάσετε έναν ταμία που θα αποδεχθεί την πληρωμή και να εκδώσει επιταγές. Όταν εργάζεστε όλο το εικοσιτετράωρο, θα πρέπει να μισθώσετε 2 ταμίες, οι οποίοι θα εργάζονται κάθε δεύτερη μέρα. Η δουλειά του ταμία είναι οικονομικά υπεύθυνη, σε σχέση με αυτό μπορεί να καθοριστεί ο μισθός τους στο επίπεδο των 30.000 ρούβλια.

Αναλώσιμα και βοηθητικά προγράμματα

Ένα άλλο σημαντικό στοιχείο δαπανών είναι οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

Παρακάτω θα δώσουμε προσεγγιστικούς υπολογισμούς με βάση ένα πλυντήριο αυτοκινήτων σε 2 θέσεις που βρίσκονται στην επικράτεια των 150 τετραγωνικών M:

Όταν τοποθετηθούν 20 βολβοί πυρακτώσεως, οι οποίοι θα λειτουργούν σε εσωτερικούς χώρους κατά τη διάρκεια της ημέρας, η κατανάλωση φωτός θα είναι: 20 λαμπτήρες * 0,1 kW * 24 ώρες * 3,82 p. = 183,36 ρούβλια την ημέρα.

  • Παροχή νερού (κρύο νερό).

Είναι απαραίτητο να εξασφαλιστεί η συνεχής διαθεσιμότητα νερού, η οποία μπορεί να επιτευχθεί μόνο εάν η πληρωμή για την υπηρεσία είναι σωστή. Κατά μέσο όρο καταναλώνονται 25 κυβικά μέτρα νερού καθημερινά από 2 θέσεις: 25 m 3 * 45 p. = 1 125 r. ανά ημέρα.

  • Αποχέτευση με ρυθμό 50 m 3 ημερησίως * 8r. = 400 ρ.
  • Η κατανάλωση θέρμανσης ανά μήνα θα είναι περίπου 5.000 ρούβλια. Την ημέρα οι δαπάνες θα ανέλθουν σε 166 ρούβλια.

Συνολικά, το κόστος των υπηρεσιών κοινής ωφέλειας σε μία εργάσιμη ημέρα θα ανέλθει σε 1.874,36 ρούβλια.

Το βασικό άρθρο μεταβλητό κόστος είναι:

  • σαμπουάν για αυτοκίνητα,
  • κερί
  • και μέσα για τη χημική επεξεργασία του θαλάμου επιβατών.
  • Είναι επίσης απαραίτητο να αλλάζετε περιοδικά τα κουρέλια για τα αυτοκίνητα.

Για να εξασφαλίσετε μόνιμα και αξιόπιστα αναλώσιμα, θα πρέπει να ανατρέξετε στο υπηρεσίες χονδρεμπορίου τα χημικά προϊόντα και τα απορρυπαντικά.

Η κατανάλωση σαμπουάν αυτοκινήτου είναι κατά μέσο όρο 40 g. στο αυτοκίνητο. Βάσει αυτού του δείκτη, για 1 αυτοκίνητο 0,04 * 88 ρούβλια / λίτρο = 3,52 ρούβλια. το κόστος για το απορρυπαντικό για το σώμα του αυτοκινήτου. Η δαπάνη άλλων υλικών είναι πιο δύσκολο να υπολογιστεί.

Διαφήμιση και επέκταση επιχειρήσεων

Μπορείτε να βρείτε και να εφαρμόσετε εκατοντάδες λαμπρές ιδέες, να κανονίσετε την προμήθεια των καλύτερων αναλωσίμων και να αγοράσετε τον πιο ακριβό και υψηλής ποιότητας εξοπλισμό, ωστόσο, ελλείψει πελατών, όλα τα η επένδυση θα αποπληρωθεί αργά. Αυτό είναι ασύμφορο για τις επιχειρήσεις.

Για να προωθήσετε γρήγορα τον καθαρισμό σας, πρέπει να σχεδιάσετε ένα σχέδιο μάρκετινγκ για να μπείτε στην αγορά:

  • Η χρήση της διαφήμισης στα μέσα ενημέρωσης μπορεί να αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για την ανάπτυξη της επιχείρησής σας. Όσον αφορά τις υπηρεσίες επαγγελματιών σχεδιαστών, όταν διακοσμείτε τη διαφήμιση στο πλύσιμο σας, μπορείτε να φέρετε στην επιχείρησή σας πρωτοτυπία, η οποία θα καταρρεύσει στη μνήμη του πελάτη σας. Την επόμενη φορά, όταν επιλέγετε ένα νεροχύτη, πιθανότατα θα απευθυνθεί σε εσάς.
  • Είναι πολύ σημαντικό να αυξηθεί εμπιστοσύνη των υφιστάμενων πελατών, επειδή έχουν φίλους, συναδέλφους και μόνο γνωστούς που έχουν επίσης αυτοκίνητα. Παρουσιάζοντας ένα ειδικό πρόγραμμα μπόνους και ένα σύστημα δανείου που παρέχει εκπτώσεις για τακτικούς πελάτες, κρατάτε πατημένο το «εμείς» των καταναλωτών και prostimuliruete τους για την έμμεση διαφήμιση της επιχείρησής σας.

  • Αρχή παράλληλων πωλήσεων, προπαγανδίζοντας ότι ο πελάτης ικανοποίησε όλες τις ανάγκες του σε ένα μέρος, υποστηρίζει ότι μόνο σε αυτή την περίπτωση θα ελαχιστοποιήσετε την εκροή πελατών στους ανταγωνιστές.

Από την άποψη αυτή, με μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, είναι απαραίτητο πρώτα απ 'όλα να προσπαθήσουμε να παρέχουμε στους πελάτες ολόκληρο τον κατάλογο των υπηρεσιών που διατίθενται στην αγορά.

Ένα παράδειγμα ενός οικονομικού σχεδίου για πλυντήριο αυτοκινήτων με υπολογισμούς ενοικίου μιας θέσης

Η πρόβλεψη κερδών και ζημιών αποτελεί τη βάση ολόκληρου του επιχειρηματικού σχεδίου. Σε αυτή την πρόβλεψη, και η όλη επιχείρησή σας θα βασιστεί, από αυτό θα "χορεύουν".

Τμήμα δαπανών

Αρχικά, πρέπει να υπολογίσουμε τις εφάπαξ επενδύσεις κεφαλαίου που απαιτούνται για την έναρξη μιας επιχείρησης.

  1. Επισκευή χώρων - 400 000 ρ.

Αρχικές επενδύσεις για τη διευθέτηση κιβωτίων και εγκαταστάσεων:

  • Παροχή νερού και αποστράγγιση - 180.000 ρούβλια.
  • Κατασκευή του εδάφους - 100 000 r.?
  • Μόνωση και επισκευή των εγκαταστάσεων - 120 000 ρούβλια?
  1. Εξοπλισμός - 520 000 σ.
  • Το κόστος ολόκληρου του καταλόγου εξοπλισμού για 2 θέσεις είναι 480.000 ρούβλια.
  • Εγκατάσταση και σάρωση εξοπλισμού - 40 000 r
  1. Καταχώρηση εγγράφων (φορολογική επιθεώρηση και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας) - 180 000 р.

Σύνολο μιας επένδυσης - 1 100 000 r.

Το μεταβλητό κόστος εξαρτάται από τη ροή των μηχανών και τον αριθμό του προσωπικού συντήρησης. Επίσης, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη και άλλα μηνιαία έξοδα.

  1. Ενοικίαση χώρων - 400 r. * 200 = 80 000 ρούβλια το μήνα. Προπληρωμή για 12 μήνες εργασίας θα είναι 960 000 ρούβλια.
  2. Μισθός του προσωπικού εργασίας - 210 000 ρούβλια. ανά μήνα
  • 20 000 ρούβλια * 6 άτομα. προσωπικό εξυπηρέτησης = 120 000 σελίδες.
  • 30 000 ρούβλια * 2 ταμίες-λογιστές = 60 000 ρούβλια.
  1. Αναλώσιμα - 8 547 р. ανά μήνα.
  • Πλύσιμο αυτοκινήτων από τον υπολογισμό της συντήρησης 60 αυτοκινήτων και από τις δύο θέσεις 3,52 ρούβλια. * 60 * 31 ημέρες = 6 547,20 ρούβλια.
  • Πρόσθετες υπηρεσίες - 6 547,20 р. * 30% = περίπου 2.000 ρούβλια.
  1. Βοηθητικά προγράμματα - 1.874,36 ρούβλια. * 31 ημέρες = 58 105,16 p.

Συνολικές μηνιαίες δαπάνες για το ποσό των 356 653 ρούβλια.

Τμήμα εισοδήματος

Στην πράξη, μία θέση σε μια τυπική ροή αυτοκινήτου εξυπηρετεί μέχρι και 30 αυτοκίνητα την ημέρα. Η μέση επιταγή σας θα είναι 400 ρούβλια ανά αυτοκίνητο.

Καθοδηγούμενη από την αρχή η καταγραφή των εσόδων στο ελάχιστο και το κόστος στο μέγιστο, δεν θα λάβουμε υπόψη τα έσοδα από υπηρεσίες όπως ο καθαρισμός εσωτερικών χώρων, η στίλβωση και ο καθαρισμός του κινητήρα, γεγονός που θα μας επιτρέψει να υπολογίσουμε την αποπληρωμή του έργου σε σημαντικά χαμηλά ποσοστά πωλήσεων.

  • Η ροή των αυτοκινήτων - 60 αυτοκίνητα * 31 ημέρες = 1.860 οχήματα το μήνα.
  • Μηνιαία έσοδα - 1.860 μ. * 400 ρούβλια = 744.000 ρούβλια. ανά μήνα.

Λαμβάνοντας υπόψη τα μέγιστα μηνιαία έξοδα, τα οποία ανέρχονται σε 356 653 ρούβλια, το λειτουργικό κέρδος του μήνα εργασίας θα είναι 387347 ρούβλια. Το καθαρό κέρδος των πρεσβευτών της πληρωμής των φόρων θα κυμαίνεται στο επίπεδο των 250.000 ρούβλια. - 300.000 r. ανάλογα με την περιοχή σας.

Όπως φαίνεται από το συμπερασματικό επιχειρησιακό σχέδιο, η έναρξη της πλύσης αυτοκινήτων προϋποθέτει πολλές επενδύσεις κεφαλαίου. Ωστόσο, το δυναμικό κέρδους που θα μπορείτε να έχετε μετά την υλοποίηση του πλήρους φάσματος υπηρεσιών πλυσίματος αυτοκινήτων θα σας επιτρέψει Επιστρέψτε τις επενδύσεις σας κατά τη διάρκεια των πρώτων 6 μηνών εργασίας.

Αν βρείτε κάποιο σφάλμα, επιλέξτε το τμήμα κειμένου και κάντε κλικ στο κουμπί Ctrl + Enter.

  • Μοιραστείτε με τους φίλους σας:

Σας αρέσει το άρθρο; Εγγραφείτε στις ενημερώσεις ιστοτόπων μέσω RSS ή ακολουθήστε τις ενημερώσεις στο Facebook, VKontakte, Συμμαθητές, Google Plus ή Twitter.

Εγγραφείτε στις ενημερώσεις μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου:

Πρόσφατα, η γιαγιά μου άφησε το σπίτι μου, το οποίο βρίσκεται ακριβώς στην είσοδο της πόλης. Νομίζω ότι αξίζει να ανακαλύψετε το πλυντήριο αυτοκινήτων, κατά τη γνώμη μου αυτό είναι ένα καλό μέρος για να ανοίξετε μια τέτοια επιχείρηση. Νομίζω ότι θα υπάρξουν πολλά προβλήματα με τα έγγραφα, θα πρέπει να συλλέξετε υπογραφές από γειτονικά σπίτια. στη συνέχεια μπορείτε να πουλήσετε shawarma, hot dogs, χάμπουργκερ και cheeseburgers, ποτά, τσιγάρα. Νομίζω ότι, σε αυτή την περίπτωση, δεν θα υπάρξει απαλλαγή από τους πελάτες καθόλου.

Χωρίς αμφιβολία, το πλύσιμο αυτοκινήτων είναι μια μεγάλη ιδέα για τις επιχειρήσεις. Εδώ απλά πρέπει να καταλάβετε από πού είναι οικονομικά αποδοτικό να κατασκευάζετε και πού είναι καλύτερα να επιλέξετε κάτι άλλο. Η κατάρτιση επιχειρηματικού σχεδίου αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση. Είναι απαραίτητο να αναλύσετε όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα του ανοίγματος πλυντηρίου αυτοκινήτων σε μια συγκεκριμένη τοποθεσία, προκειμένου να είστε βέβαιοι ότι η επιχείρησή σας θα χρειαστεί από κάποιον. Εξάλλου, ο εξοπλισμός θα πρέπει να είναι ακριβός και ο κίνδυνος σε αυτό το θέμα δεν είναι δικαιολογημένος.

Η αυτοεξυπηρέτηση μου ήταν πολύ αναπτυγμένη στην πόλη μου. Από την επένδυση: σκελετό από σίδηρο, κύλιση με ασφάλτου, ηλεκτρονικό εξοπλισμό και σύνδεση με δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης. Από τη συνιστώσα μισθών, μόνο οι δαπάνες για τεχνικούς που βρίσκονται απευθείας στο νεροχύτη (1 άτομο) και ο λογιστής για όλες τις εργασίες διακανονισμού. Η καλύτερη τοποθεσία βρίσκεται δίπλα στο βενζινάδικο.

Σε μια μικρή πόλη όπου ζουν τώρα, το άνοιγμα μιας τέτοιας επιχείρησης είναι πολύ επικίνδυνο, επειδή ήδη μερικές εγκαταστάσεις πλύσης βρίσκονται σε κοντινή απόσταση μεταξύ τους και ουσιαστικά οι άνθρωποι επιλέγουν το δικό τους τόπο και οδηγούν μόνο εκεί, δηλαδή όταν ανοίγουν θα πρέπει να τους δελεάσουν με κάτι, όπως το "πλύσιμο τόσο πολύ, και γυάλισμα του σώματος ως δώρο". Και τότε έχουμε χειμώνα από τον Νοέμβριο μέχρι τον Απρίλιο, αλλά το καλοκαίρι συνεχίζουν τις βροχές και είναι πραγματικά πολύ καιρό περιμένουν τη σειρά σας. Θα ήθελα να ανοίξω ένα καφέ με γρήγορο φαγητό εκεί, έτσι ώστε οι πελάτες να μπορούν να τρώνε γρήγορα ενώ το αυτοκίνητό τους πλένεται, αλλά ο κατάλογος των εγγράφων και το κόστος αυξάνεται σημαντικά.

Προσθέστε ένα σχόλιο Ακύρωση απάντησης

Πρέπει να είστε συνδεδεμένοι για να δημοσιεύσετε ένα σχόλιο.

Η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών, κεφαλαιοποίησης και αποτίμησης της προσέγγισης εσόδων από ακίνητα

Για την αποτίμηση ακίνητης περιουσίας είναι αποδεκτή η χρήση πολλών διαφορετικών προσεγγίσεων και μεθόδων, κατά την κρίση του ιδιοκτήτη του ακινήτου ή ενός ανεξάρτητου εκτιμητή που παρέχει την κατάλληλη υπηρεσία.

Ορισμένες περιπτώσεις που σχετίζονται με την αποδοτικότητα μιας συναλλαγής επί ακίνητης περιουσίας απαιτούν την προσφυγή σε μια κερδοφόρα προσέγγιση.

Αποτίμηση της προσέγγισης του εισοδήματος από ακίνητα

Μια προσέγγιση εισοδήματος στην αποτίμηση ακινήτων είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

  1. Όταν δημιουργείται το κόστος ενός εντελώς πρωτότυπου κτηρίου ή δωματίου, το κόστος του οποίου είναι δύσκολο να ανακάμψει.
  2. Εάν το κτίριο ή το κτίριο έχει τιμή κόστους σημαντικά χαμηλότερη (υψηλότερη) αγοραία αξία.
  3. Όταν η απόκτηση ακινήτων υπόσχεται έναν πιθανό πραγματικό δικαιούχο με βάση τα συνοδευτικά χαρακτηριστικά του αστικού ή φυσικού περιβάλλοντος.
  4. Κατά τον προσδιορισμό της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα.
  5. Όταν ένα αντικείμενο αγοράζεται για εμπορικούς σκοπούς, σύμφωνα με τον προορισμό του, ή έχει προγραμματιστεί για μεταπώληση μετά από ορισμένο χρονικό διάστημα.

Αξιολόγηση της προσέγγισης εσόδων από ακίνητα, για παράδειγμα: Η αγορά ακινήτων δεν είναι ένα αντικείμενο που αντικατοπτρίζει τις ιδιότητες του εκτιμώμενου κτιρίου, διαμερίσματος κλπ.

Ή, το έργο επενδύθηκε σταδιακά και λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, είναι δύσκολο να αποκατασταθεί το ποσό των χρηματοοικονομικών επενδύσεων.

Ο ιδιοκτήτης κατόρθωσε να δημιουργήσει μια κεφαλαιακή διάρθρωση λόγω επιδοτήσεων ή άλλων πλεονεκτημάτων, τα οποία μείωσαν σημαντικά το κόστος, αλλά επιτρέπουν την είσπραξη κερδών από την πώληση, εστιάζοντας στην αγοραία αξία.

Επίσης, ένα οικόπεδο μπορεί να βρίσκεται στον τομέα της χωροταξίας μιας περιοχής που έχει οικολογικά πλεονεκτήματα, ή - στη ζώνη της ενεργού ανάπτυξης της υποδομής, η οποία το διακρίνει από άλλες τοποθεσίες.

Η κερδοφόρα μέθοδος αξιολόγησης λαμβάνει υπόψη όλους τους παράγοντες που τη συνοδεύουν, γεγονός που το θέτει στην κατηγορία των πιο περιζήτητων.

Η εφαρμογή της σάς επιτρέπει να μειώσετε τους κινδύνους της επένδυσης στο ελάχιστο ή να τις αποφύγετε.

Σύμφωνα με τις διατάξεις που χαρακτηρίζουν αυτή τη μέθοδο αξιολόγησης, είναι σύνηθες να εφαρμόζεται:

  • κατά την ανάπτυξη της κερδοφορίας της αγοράς ακινήτων.
  • όταν επιλέγετε αντικείμενα για επένδυση σε ακίνητα.
  • για την παρουσίαση αντικειμένων σε συναλλαγές επί ακινήτων.

Οι κανόνες και οι κανόνες για την εφαρμογή της προσέγγισης εσόδων ρυθμίζονται από τους κανονισμούς του ομοσπονδιακού νόμου για τις δραστηριότητες αποτίμησης στη Ρωσική Ομοσπονδία, που εγκρίθηκε στις 29 Ιουλίου 1998 με αριθμό 135-FZ. Στη Μόσχα υπάρχουν ειδικοί κανονισμοί που εγκρίθηκαν στις 11 Φεβρουαρίου 1998, με αριθμό 3.

Σχετικά με τις μεθόδους προσέγγισης εισοδήματος για αποτίμηση ακινήτων, δείτε το βίντεο:

Στάδια

Ο υπολογισμός της αξίας των ακινήτων πραγματοποιείται σταδιακά, λαμβάνοντας υπόψη τη συνεκτίμηση και τη χρήση όλων των σημαντικών χαρακτηριστικών κόστους του αντικειμένου:

  • Αναλύονται πιθανά πλεονεκτήματα που επιτρέπουν την απόκτηση κέρδους από κτίριο, χώρους ή γη.
  • Το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα υπολογίζεται.
  • Οι δαπάνες για την ανέγερση και την επιχειρησιακή χρήση της διευκόλυνσης και οι εφεδρικές δυνατότητες για κέρδη και ζημίες συνοψίζονται.
  • Καθορίζει το ποσό των καθαρών λειτουργικών εσόδων από την πώληση ή απόκτηση, ανάλογα με το σκοπό της αποτίμησης.
  • Τα έσοδα μετατρέπονται στο ποσό της εκτιμώμενης εκτίμησης.
  • Το προκύπτον ποσό, προσανατολισμένο στο αναμενόμενο κέρδος, μεταφέρεται σε άμεση κεφαλαιοποίηση ή κεφαλαιοποίηση με κανονιστικές αποδόσεις (η μέθοδος προεξόφλησης ταμειακών ροών στην αποτίμηση ακίνητης περιουσίας).
  • Τις περισσότερες φορές, μια κερδοφόρα προσέγγιση για την αξιολόγηση της γης και την αξιολόγηση των κερδοφόρων ακινήτων.

    Τα καταγεγραμμένα στάδια μπορούν να ταξινομηθούν ανάλογα με τα χαρακτηριστικά:

    1. Πρόβλεψη του όγκου των εσόδων από την απόκτηση ακινήτων.
    2. Μεταφορά των προβλέψεων στην πραγματική αξία του αντικειμένου.

    Μέθοδοι

    Η υποδεικνυόμενη προσέγγιση συνίσταται σε συλλογικά εφαρμοζόμενες μεθόδους, καθένα από τα οποία επιτρέπει την αποκάλυψη ουσιαστικών σημείων κόστους αντικειμένου.

    Οι βασικές μέθοδοι είναι:

    • μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης.
    • προεξόφληση των εισοδημάτων ·
    • εξίσου αποτελεσματικό λειτουργικό αναλογικό.

    Κατά τη χρήση της μεθόδου κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος στην αποτίμηση των ακινήτων λαμβάνεται υπόψη το αναμενόμενο εισόδημα, το οποίο μπορεί να ληφθεί από επενδύσεις, με βάση τη μέση στατιστική αξία.

    Αυτό αποκαλύπτεται:

    • χρόνος κέρδους ·
    • όγκος του κέρδους ·
    • συνολικού εισοδήματος.

    ΑΝΑΦΟΡΑ: Η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης του εισοδήματος στην αποτίμηση των ακινήτων και στους υπολογισμούς χρησιμοποιεί τους λογαριασμούς του ιδιοκτήτη ακινήτων, ο οποίος αντανακλά τις οικονομικές ροές των κερδών από τη χρήση του ακινήτου που αποτιμάται.

    Συνίσταται στον καθορισμό του μέγιστου ποσοστού κερδοφορίας της εγκατάστασης, με προσανατολισμό 100%, χωρίς αποτυχίες και απρόβλεπτα εμπόδια.

    Εδώ δεν λαμβάνεται υπόψη:

    • φθορά απόσβεσης ·
    • λειτουργικών εξόδων.

    Τότε εφαρμόζεται η μέθοδος αναπαραγωγής του ακαθάριστου εισοδήματος.

    Λαμβάνει υπόψη τον όγκο των κοιτασμάτων που απαιτούνται για την κανονική λειτουργία της εκμεταλλευόμενης δομής, η οποία προσελκύει κέρδη.

    Για παράδειγμα, τα κεφάλαια που επενδύονται σε κεφάλαια ή τις τρέχουσες επισκευές, τα έξοδα διαφήμισης κατά την αναζήτηση ενοικιαστών λαμβάνονται υπόψη.

    Είναι δυνατό να προσελκύσει δάνεια κεφάλαια για την απόκτηση, τα οποία απαιτούν την έκπτωση του επιτοκίου ετησίως. Η προσέγγιση του εισοδήματος μεταφράζει το προβλεπόμενο κόστος σε δυνητικά κέρδη.

    Μετά τον προσδιορισμό της μέγιστης κερδοφορίας από τη χρήση του κτιρίου ή των χώρων, υπολογίζονται οι επιτρεπόμενες ζημίες, οι οποίες συνίστανται σε χρόνο αδράνειας, υποφόρτωση της λειτουργίας της εγκατάστασης και στην απόσβεσή της.

    Για παράδειγμα, κατά τη μίσθωση χώρων, επιτρέπονται τα χρονικά διαστήματα μεταξύ της λειτουργίας των εμπορικών επιχειρήσεων στο μισθωμένο έδαφος, που συνδέονται με την αλλαγή των δικαιούχων της μίσθωσης. Επίσης, η περιοχή μπορεί να λειτουργήσει εν μέρει, γεγονός που δεν αποφέρει κέρδη, αλλά δεν μειώνει το λειτουργικό κόστος.

    Αυτή η έννοια σε εφαρμογή από τους εκτιμητές διαφέρει από τη φθορά των αποθεμάτων.

    Στην περίπτωση αυτή, εννοούμε την απώλεια χρήσιμων ιδιοτήτων της ιδιοκτησίας, η οποία δεν της επιτρέπει να την αξιοποιήσει πλήρως και να αντλήσει κέρδος από αυτήν.

    Η απόκτηση του αντικειμένου συνοδεύεται από έναν πραγματικό προσδιορισμό της φθοράς και της λειτουργικής κατάστασης του κτιρίου στο σύνολό του καθώς και από κάθε στοιχείο του.

    Για παράδειγμα, η απόκτηση ενός αντικειμένου συνοδεύεται από μια προκαταρκτική εξέταση.

    Ως αποτέλεσμα, μια επιτροπή ή ένας εξουσιοδοτημένος ειδικός εξετάζει τέτοια θραύσματα του κτιρίου όπως:

    • πρόσοψη, στέγη, θεμέλιο.
    • εσωτερικά μέρη του κτιρίου.
    • ξεχωριστά δωμάτια.
    • ανοίγματα εξαερισμού ·
    • επικοινωνίες μηχανικής ·
    • γειτονική γη.

    Ως αποτέλεσμα της επιθεώρησης, αποκαλύπτουν αφαιρούμενους και αναπόφευκτους τύπους ζημιάς στο κτίριο.

    Η κερδοφορία της επιχείρησης μειώνεται, η οποία θεωρείται από τους εκτιμητές ως λόγο για σημαντική μεταβολή της αξίας προς την κατεύθυνση της μείωσης. Η εξάλειψη των προβλημάτων θεωρείται ως πρόσθετο κόστος που απαιτεί ανάλογες επενδύσεις για ανάκτηση.

    Προσεγγίσεις στην αποτίμηση ακινήτων χρησιμοποιούνται επίσης εδώ:

    • σύγκριση;
    • κεφαλαιοποίηση των ζημιών από μίσθωση ·
    • Υπολογισμός της ζωής του αντικειμένου (στοιχείων).

    Τα ληφθέντα αποτελέσματα αφαιρούνται από το συνολικό ποσό κερδοφορίας του κτιρίου, των χώρων.

    Η προεξόφληση των εισοδημάτων επικεντρώνεται στη συρρίκνωση των πραγματικών ωφελειών από την κατοχή χρήματος προς το παρόν και των ωφελειών που θα αποφέρουν στο εγγύς μέλλον.

    Προτεραιότητα σε αυτή την περίπτωση δίνεται στην παρούσα στιγμή, η οποία μειώνει την ονομαστική αξία του κέρδους κατά τη σύναψη μιας συμφωνίας, με παρακράτηση για το μέλλον. Αυτό σημαίνει την ανάγκη μείωσης της υπολογιζόμενης τιμής σε αναλογικό όγκο.

    Δηλαδή, βασίζεται στην παρακολούθηση αναλόγων στην αγορά ακινήτων, λαμβάνοντας υπόψη την εισαγωγή τροποποιήσεων στις ιδιαιτερότητες του εκτιμώμενου αντικειμένου.

    Απόρριψη της εισοδηματικής προσέγγισης στην αξιολόγηση ακινήτων

    Η κερδοφόρα μέθοδος αποτίμησης ακίνητης περιουσίας χρησιμοποιείται όταν επενδύεται σε ακίνητα, λαμβάνοντας υπόψη την απόκτηση κερδών.

    Αν ο ενδιαφερόμενος αγοράσει οικιστικά ακίνητα ή πουλάει ένα διαμέρισμα ή ένα δωμάτιο - η εφαρμογή αυτής της μεθόδου αντικειμενικής αξιολόγησης είναι άβολη.

    Λόγω της πολυπλοκότητας των υπολογισμών, είναι δυνατόν να εγκαταλειφθεί η μέθοδος του εισοδήματος κατά την αξιολόγηση των εμπορικών και μη εμπορικών ακινήτων.

    Εάν είναι δυνατόν, αντικαθίσταται από συγκριτικό ή δαπανηρό. Είναι αποδεκτό να χρησιμοποιούμε το σύνολο τους.

    Για παράδειγμα, για να συνοψίσουμε το συνολικό ποσό των χρημάτων που δαπανώνται για την κατασκευή ενός κεφαλαιουχικού αντικειμένου ή την αναβάθμιση ενός τεμαχίου γης.

    Το λαμβανόμενο κόστος για την ανάλυση, σε σύγκριση με τις πωλήσεις και τις πωλήσεις δομών ή χώρων. Αν η αγοραία αξία υπερβαίνει το κόστος, μπορείτε να επωφεληθείτε εστιάζοντας στις συνθήκες της αγοράς.

    Μερικές φορές ο εκτιμητής αρνείται να εφαρμόσει αυτήν την προσέγγιση. Τέτοιες περιπτώσεις προκύπτουν στο πλαίσιο της έλλειψης τεκμηρίωσης που απαιτείται για τους υπολογισμούς. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δεν υπάρχει εγγύηση για την ακρίβεια των υπολογισμών και η παραβίαση του αλγορίθμου αποτίμησης μπορεί να διαστρεβλώσει την εικόνα της κερδοφορίας της προτεινόμενης συναλλαγής.

    Αξιολόγηση των κερδοφόρων ακινήτων

    Το κύριο πλεονέκτημα της εισοδηματικής προσέγγισης στην αξιολόγηση είναι ο ακριβέστερος προσδιορισμός της κερδοφορίας.

    Για παράδειγμα, το βιομηχανικό κτίριο που αγοράστηκε μπορεί να χρησιμοποιηθεί για εμπορικούς σκοπούς - για τον επιδιωκόμενο σκοπό, καθώς και για το ενοίκιο.

    Και οι δύο τύποι χρήσης του κτιρίου θα αποφέρουν κέρδη.

    Ο αξιολογητής αναλύει το αναμενόμενο κέρδος από τις δύο χρήσεις του κτιρίου. Στην περίπτωση αυτή υπολογίζεται το συνολικό ποσό εισοδήματος και από τους δύο τύπους επιχειρήσεων και λαμβάνεται υπόψη η διάρκεια της κερδοφορίας ενός συγκεκριμένου τύπου πράξης.

    Περαιτέρω, χρησιμοποιείται μια συγκριτική μέθοδος που επιτρέπει:

    1. Συγκρίνετε μεταξύ τους δύο τύπους δραστηριοτήτων για να προσελκύσετε κέρδη από τη χρήση ενός βιομηχανικού κτιρίου.
    2. Βρείτε έναν μέσο δείκτη που θα δώσει μια ιδέα για τη μέση (αθροιστική) μορφή εισοδήματος.
    3. Διεξάγετε παρακολούθηση για να συγκρίνετε την αποδοτικότητα της χρήσης αυτού του κτιρίου με παρόμοιες λειτουργικές και κερδοφόρες εγκαταστάσεις.

    Συμπέρασμα

    Η μέθοδος του εισοδήματος είναι η πιο εντατική στην αγορά αξιολόγησης ακινήτων. Αλλά σας επιτρέπει να διεξάγετε εξαιρετικά ακριβείς και ευέλικτους υπολογισμούς που καθορίζουν τον όγκο του κέρδους, από τη διεξαγωγή μιας συναλλαγής ιδιοκτησίας.

    Ιδέες της επιχείρησης από το μηδέν

    Πλύσιμο αυτοκινήτου, παγίδες

    Drenkel »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Πλύσιμο αυτοκινήτου, παγίδες

    Πλυντήριο αυτοκινήτων (είναι πικάντικο και ακόμα)

    Διαχειριστής »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Drenkel »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Διαχειριστής »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    gfhfien »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    akajoke »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Alex_174 »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Μέγ. 85 »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Caezar »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Πλύσιμο αυτοκινήτου, παγίδες

    anabel1985 »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Kolobrod »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Επισκέπτης »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Διαχειριστής »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    πλυντήριο αυτοκινήτων

    vova »Πάνω από ένα χρόνο πριν

    Πλύσιμο αυτοκινήτου, παγίδες

    Wad08 »Ιουλ 09, 2018, 14:35

    SMS »Ιουλ 13, 2018, 9:36 μ.μ.

    Dragonsea »24 Αυγούστου 2018, 20:40

    Δείγμα επιχειρηματικού σχεδίου για πλύσιμο αυτοκινήτων

    Το άρθρο παρουσιάζει ένα έτοιμο επιχειρηματικό σχέδιο για το άνοιγμα ενός αυτόνομου αρθρωτού πλυντηρίου αυτοκινήτων. Θα μάθετε πόσα κεφάλαια πρέπει να ανοίξετε, τον αριθμό των εργαζομένων, το πιθανό εισόδημα, την αποδοτικότητα και τις περιόδους αποπληρωμής.

    1. Πώς να ανοίξετε αυτόνομο πλυντήριο αυτοκινήτων

    Στη Ρωσία, ο αριθμός των αυτοκινήτων αυξάνεται κάθε χρόνο. Σύμφωνα με την πύλη πληροφοριών IPA (σύνδεση) από την 1η Ιανουαρίου 2012 στη Ρωσία, περισσότερα από 35 εκατομμύρια αυτοκίνητα έχουν καταχωρηθεί.

    Οι περισσότεροι ιδιοκτήτες αυτοκινήτων αναφέρονται στα αυτοκίνητά τους ως ζωντανά όντα, φροντίζουν προσεκτικά τους, προσπαθούν να τα κρατήσουν καθαρά. Σε σχέση, το πλύσιμο αυτοκινήτων είναι μια πολύ κερδοφόρα και πολλά υποσχόμενη επιχείρηση στη Ρωσία.

    Πιο πρόσφατα, η ρωσική αγορά πλυσίματος αυτοκινήτων έχει μια νέα κατεύθυνση: την παραγωγή πλήρως αυτόνομων πλυντηρίων αυτοκινήτων. Σε αυτό το επιχειρηματικό σχέδιο, θα προσπαθήσουμε να αποκαλύψουμε όλα τα χαρακτηριστικά του νέου προϊόντος.

    1.1. Πλεονεκτήματα του κινητού πλυσίματος αυτοκινήτων

    Σε σύγκριση με ένα σταθερό κινητό αυτόνομο πλυντήριο αυτοκινήτων έχει τα ακόλουθα πλεονεκτήματα:

    • Δεν απαιτείται στην κατασκευή θεμελίων
    • Γρήγορος χρόνος εκκίνησης
    • Έχουν όλα τα επιτρεπτά έγγραφα του SES, καθώς και πιστοποιητικό πυρκαγιάς.
    • Δεν απαιτείται αποχέτευση, καθώς η μονάδα έχει εγκαταστήσει εξοπλισμό για την ανακύκλωση του καθαρισμού του νερού.
    • Δεν υπάρχει ανάγκη σύνδεσης ηλεκτρικής ενέργειας, αποχέτευσης, παροχής νερού και άλλων γραμμών υποδομής.
    • Εύκολα αποσυναρμολογείται και μεταφέρεται σε νέα θέση.

    1.2. Θέση πλυντηρίου αυτοκινήτων

    Το θέμα της επιλογής της θέσης για πλύσιμο αυτοκινήτων πρέπει να προσεγγιστεί σοβαρά, καθώς η επιτυχία ολόκληρης της επιχείρησης εξαρτάται από αυτό.

    Optimum θα τοποθετήσει ένα νεροχύτη κοντά σε μια πολυσύχναστη εθνική οδό (κοντά στο βενζινάδικο) ή κοντά σε ένα μεγάλο εμπορικό κέντρο. Απλά δώστε προσοχή στη διαθεσιμότητα μιας άνετης εισόδου και εξόδου για τη μεταφορά. Αν το επιτρέπει η περιοχή, αξίζει να προσφέρετε ένα μικρό πάρκινγκ για τα αυτοκίνητα αναμονής.

    Ίσως θα σας ενδιέφερε να δείτε την επιχειρηματική ιδέα ενός πλυντηρίου αυτοκινήτων με αυτοεξυπηρέτηση.

    Μόλις αποφασίσετε για την τοποθέτηση, θα πρέπει να λύσετε το ζήτημα της ενοικίασης ενός οικοπέδου για την εγκατάσταση ενός κινητού πλυντηρίου αυτοκινήτων. Για να γίνει αυτό, πρέπει να επικοινωνήσετε με την περιφερειακή διοίκηση, στην οποία σκοπεύετε να ανοίξετε νεροχύτη και να διευκρινίσετε ποιος είναι ο ιδιοκτήτης της γης.

    Αν το οικόπεδο ανήκει στο κράτος, το ενοίκιο δεν θα είναι υψηλό, αλλά αν είναι ιδιωτική, η τιμή ενοικίασης μπορεί να είναι αρκετές φορές υψηλότερη.

    Σημαντικό σημείο: Κατά την εγκατάσταση ενός κινητού διαθεσιμότητα πλυντήριο αυτοκινήτων των ηλεκτρικών δικτύων, ύδρευσης και της αποχέτευσης δεν είναι απαραίτητη, διότι αυτό νεροχύτη είναι εντελώς ανεξάρτητη και διαθέτει τον απαραίτητο εξοπλισμό για να εργαστούν: το νερό συγκεντρώνεται σε δοχεία και μεταφέρονται, εισάγονται, και την ηλεκτρική ενέργεια που παράγεται από μια γεννήτρια diesel.

    1.3. Απαιτούμενος εξοπλισμός για αυτόνομο πλυντήριο αυτοκινήτων

    Επί του παρόντος, υπάρχουν πολλές προσφορές στην αγορά για την πώληση αυτόνομων αρθρωτών πλυντηρίων αυτοκινήτων, σταματήσαμε στην προσφορά της εταιρείας LLC Υδροχόος

    Η LLC "Υδροχόος" είναι κατασκευαστής και κατασκευαστής αυτόνομων πλυντηρίων αυτοκινήτων με το σήμα AMAR-1.

    Κινητό πλύσιμο αυτοκινήτων είναι μια σπονδυλωτή τύπος περιέκτη μονάδα, η οποία περιλαμβάνει μια αυτόνομη πηγή ισχύος (η ντίζελ-γεννήτρια) για χειροκίνητη εξοπλισμό καθαρισμού, δεξαμενές για καθαρό και αποβλήτων υδάτων, όπως επίσης και ένα σύστημα επεξεργασίας νερού για νερό που κυκλοφορεί σε κλειστό κύκλο.

    Επίσης, το πλήρες σετ πλύσης είναι ένα πλήρες πακέτο εγγράφων που είναι απαραίτητα για την εργασία:

    1. Συμπέρασμα SES.
    2. Έκθεση πυρκαγιάς.
    3. Πιστοποιητικό συμμόρφωσης.
    4. Το διαβατήριο.
    5. Εγχειρίδιο οδηγιών

    Έτσι, κατά την αγορά ενός αυτόνομου δομοστοιχείου νεροχύτη, θα πρέπει να συμφωνήσετε μόνο για τη μίσθωση της γης, να βρείτε το προσωπικό και μπορείτε να αρχίσετε να εργάζεστε.

    Το κόστος της ενότητας για 2 αυτοκίνητα είναι 2 250 000 ρούβλια

    Για τη συντήρηση ενός πλυντηρίου αυτοκινήτων σε 2 αυτοκίνητα αρκεί 4 άτομα. Δουλεύουν σε βάρδιες, δύο σε δύο, για 12 ώρες. Ο μισθός είναι κομμάτι, το 20% του κόστους της εργασίας, πληρώνουν καθημερινά. Όλα τα θέματα που σχετίζονται με την αγορά των προϊόντων, η επίλυση των διοικητικών θεμάτων είναι στη συμπεριφορά του ιδιοκτήτη της επιχείρησης.

    2. Οικονομικό μοντέλο

    • Είδος δραστηριότητας: Πλυντήριο αυτοκινήτων για 2 αυτοκίνητα
    • Τοποθεσία: στο κέντρο της πόλης, κοντά σε πολυσύχναστο δρόμο, κοντά στο βενζινάδικο. Η πόλη έχει πληθυσμό 400.000 κατοίκων.
    • Το μέσο κόστος του πλυσίματος 400 ρούβλια.

    2.1. Κόστος κεφαλαίου για το άνοιγμα πλυντηρίου αυτοκινήτων

    Αγορά αρθρωτού νεροχύτη

    Μεταφορικά έξοδα και εγκατάσταση

    Η δραστηριότητα του πλυντηρίου αυτοκινήτων υπόκειται σε σημαντικές εποχιακές διακυμάνσεις, οπότε η αύξηση των εσόδων είναι το Μάρτιο-Οκτώβριο, ενώ την περίοδο Νοεμβρίου-Φεβρουαρίου σημειώνεται μείωση των εσόδων.

    Τα έσοδα για 2 αυτοκίνητα, που βρίσκονται στην πόλη και κοντά σε πολυσύχναστο δρόμο, παρουσιάζονται στον πίνακα:

    Κόστος ανά μονάδα.

    Δαπάνες, ανά στροφή, σε ρούβλια.

    Μηνιαία παραγωγή / 30 βάρδιες

    Οι δαπάνες για το πετρέλαιο κίνησης (2,4 λίτρα ανά ώρα)

    Έξοδα για τη συντήρηση της γεννήτριας

    Κόστος αντικατάστασης νερού

    Έξοδα αντικατάστασης των κασετών φίλτρου

    Αναλώσιμα (Σαμπουάν, κουρέλια κ.λπ.)

    2.4. Κοινές δαπάνες

    2.5. Υπολογισμός της κερδοφορίας

    Κέρδη προ φόρων

    2.6. Υπολογισμός της αποπληρωμής

    Καθαρά κέρδη, τρίψτε.

    Κεφαλαιακές επενδύσεις, τρίψτε.

    Η επισκευή της αρθρωτής πλύσης αυτοκινήτων για 2 αυτοκίνητα είναι 13,4 μήνες.

    3. Οργανωτικές στιγμές

    3.1. Οργανωτική φόρμα

    Για να ξεκινήσει η δραστηριότητα παροχής υπηρεσιών στον πληθυσμό κατά την πλύση, είναι απαραίτητο να εγγραφεί στο IFNS. Βέλτιστη τακτοποίηση οργανωτική μορφή Ατομικός επιχειρηματίας. (Στο πλαίσιο αυτής της μορφής δραστηριότητας δεν απαιτούνται συστατικά έγγραφα και εγκεκριμένο κεφάλαιο)

    3.2. Φορολογικό σύστημα

    Σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογίας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, οι δραστηριότητες πλύσης αυτοκινήτων εμπίπτουν στο απλοποιημένο φορολογικό σύστημα: UTII.

    Για τις περιφέρειες στις οποίες δεν εφαρμόζεται το UTII, η πιθανή εφαρμογή του απλουστευμένου συστήματος φορολογίας (STS), τα έσοδα μείον τα κόστη.

    3.3. Λογιστική

    Η φορολογία και η λογιστική του πλυσίματος αυτοκινήτων είναι αρκετά απλή και δεν παίρνει πολύ χρόνο, δε συνιστάται η διατήρηση στο προσωπικό του λογιστή. Από αυτή την άποψη, το καλύτερο είναι να συμπίεση εαυτό σας λογαριασμό χρησιμοποιώντας την ηλεκτρονική υπηρεσία «Η επιχείρησή μου» - αυτό θα σας εξοικονομήσει χρήματα (μπορείτε να πάρετε μια πλήρη λογιστική λιγότερο από 1000 ρούβλια το μήνα..), καθώς και το χρόνο (η υπηρεσία είναι πλήρως αυτοματοποιημένη και εύκολο να "διαχειριστεί").

    Ανάλυση κινδύνου για επιχειρηματικό σχέδιο για κινητό πλυντήριο αυτοκινήτων

    Κατά την υλοποίηση των οργανωτικών και επιχειρησιακών δραστηριοτήτων, η λειτουργία του έργου μπορεί να συνοδεύεται από έναν αριθμό αρνητικών παραγόντων. Γενικά, οι απειλές δίδονται στην ανάλυση των παραγόντων κινδύνου και των δυνατοτήτων ανοίγματος ενός κινητού πλυσίματος αυτοκινήτων. Για να προσδιοριστεί η έκταση των επιπτώσεων των κινδύνων και ο πραγματικός τους κίνδυνος για τις επιχειρήσεις, είναι απαραίτητο να αναλυθούν οι απειλές μέσω ποιοτικής και ποσοτικής ανάλυσης.

    Μια ποιοτική ανάλυση κινδύνου περιλαμβάνει μια εκτίμηση εμπειρογνωμόνων σχετικά με την πιθανότητα μιας απειλής. Οι ποσοτικοί δείκτες αντικατοπτρίζουν το πραγματικό μέγεθος και την έκταση των επιπτώσεών του στα κύρια στοιχεία του έργου.

    Ποιοτική ανάλυση κινδύνου του έργου

    Οι κίνδυνοι χωρίζονται σε εξωτερικούς και εσωτερικούς. Αυτές οι απειλές που προκύπτουν υπό την επίδραση της γενικής οικονομικής επιρροής και δεν σχετίζονται με διαχειριστικές διαδικασίες ονομάζονται μακροοικονομικοί κίνδυνοι. Αυτές οι απειλές που εξαρτώνται άμεσα από την οργάνωση των επιχειρήσεων, τη διαχείριση του έργου, την πραγματική εφαρμογή του επιχειρηματικού σχεδίου είναι εσωτερικοί κίνδυνοι.

    Πίνακας 1. Οι κύριοι εξωτερικοί κίνδυνοι του έργου

    Μεταβολή της κανονιστικής και κανονιστικής νομοθεσίας

    Ο κίνδυνος μπορεί να οδηγήσει σε σκληρότερες επιχειρηματικές συνθήκες και χαμηλότερη κερδοφορία. Η αντιστάθμιση του κινδύνου λαμβάνει χώρα στο οργανωτικό στάδιο κατά τη δημιουργία μιας μορφής διαχείρισης, ιδιοκτησίας και φορολογίας.

    Άνοιγμα στην πόλη Ν με πληθυσμό 400 χιλιάδων κατοίκων, ενεργοποίηση και απόρριψη άμεσων ανταγωνιστών

    Η εμφάνιση νέων φορέων της αγοράς οδηγεί σε ανακατανομή του κέρδους (η ζήτηση μπορεί να αυξηθεί ελαφρώς, ενώ ο αριθμός των ανταγωνιστών - κατά περιόδους). Ο κίνδυνος ισοδυναμεί με τη δημιουργία της δικής του βάσης πελατών, τις ενεργές πωλήσεις και την ανάπτυξη μιας μοναδικής εμπορικής προσφοράς (UTS). Είναι απαραίτητο να τονωθεί η εμπιστοσύνη των πελατών μέσω αποτελεσματικών προγραμμάτων.

    Εποχιακές μειώσεις πωλήσεων

    Ο κίνδυνος δεν έχει σαφή προβλέψιμα χρονικά όρια (όπως και σε άλλους τύπους επιχειρήσεων) και υπόκειται στην επίδραση των καιρικών συνθηκών. Η απειλή μείωσης των μέσων ετήσιων δεικτών εισοδήματος αυξάνει σημαντικά την πλευρά των δαπανών της επιχείρησης (αποδοτικότητα του εξοπλισμού παραγωγής, του προσωπικού). Ο κίνδυνος ισοδυναμεί με την ανάπτυξη μιας κατάλληλης στρατηγικής μάρκετινγκ, με μια μετατόπιση της εποχιακής έμφασης στις πωλήσεις και με μια αποτελεσματική πολιτική διαφήμισης.

    Βανδαλισμός, φυσικές καταστροφές και ανωτέρα βία

    Ο κίνδυνος μπορεί να οδηγήσει σε υλικές ζημιές. Αυτό συνεπάγεται δαπανηρές επισκευές και αποκατάσταση. Ο κίνδυνος αντισταθμίζεται από την ασφαλιστική υπηρεσία.

    Κατά κανόνα, όλες οι εξωτερικές απειλές χαράσσονται από ένα αρμόδιο οργανωτικό στοιχείο. Με τον σωστό προγραμματισμό και την ανάπτυξη στρατηγικών κατά της κρίσης, οι εξωτερικοί κίνδυνοι είναι μόνο μια προβλέψιμη συνέπεια, η οποία αντισταθμίζεται από προετοιμασμένα μέτρα. Ένας πολύ μεγαλύτερος κίνδυνος για τις επιχειρήσεις είναι οι εσωτερικοί κίνδυνοι.

    Πίνακας 2. Κύριοι εσωτερικοί κίνδυνοι του έργου

    Σφάλμα γεωγραφικής τοποθεσίας

    Ο κίνδυνος σφάλματος με τη θέση της θέσης της θέσης πλύσης αυτοκινήτων έχει υψηλό βαθμό πιθανότητας και σημαντικές συνέπειες. Η εξάλειψη της λανθασμένης απόφασης μπορεί να κάνει ποιοτική γεωμετρική ανάλυση του εδάφους, των ροών κυκλοφορίας, των υποδομών κ.λπ., η οποία θα παρέχει εισερχόμενα δεδομένα για την πρόβλεψη των πωλήσεων εν όψει της πυκνότητας των δυνητικών πελατών.

    Χαμηλό επίπεδο ικανότητας προσωπικού, κύκλος εργασιών, χαμηλή πιθανότητα οικονομικών κινήτρων

    Ο κίνδυνος οφείλεται στο χαμηλό κύρος του επαγγέλματος, το οποίο οδηγεί στην πλήρωση της αγοράς εργασίας από άτομα με χαμηλά πνευματικά δεδομένα (ή έκτακτο προσωπικό). Με τη σειρά του, ένα τέτοιο προσωπικό έχει μικρή οικονομική δυνατότητα και δεν είναι ευαίσθητο στα οικονομικά κίνητρα. Η χαμηλή ποιότητα των υπηρεσιών, η ανεύθυνη στάση απέναντι στην ιδιοκτησία του πλυσίματος, η ανικανότητα οδηγεί σε μικρότερο κέρδος. Ο κίνδυνος εξουδετερώνεται από ένα σύστημα απόλυτου ελέγχου και τιμωρίας, από αυστηρή τυποποίηση του έργου του απλού προσωπικού.

    Η επιλεγμένη τεχνολογία και ποικιλία μπορεί να συνεπάγεται ορισμένες δυσκολίες λόγω της αναλφαβητικής ή ακατάλληλης χρήσης των τεχνικών δυνατοτήτων. Η αποτυχία του συστήματος παροχής και διάθεσης νερού, μονάδων ισχύος θα οδηγήσει σε διακοπή των επιχειρηματικών διαδικασιών και άμεσες απώλειες. Ο κίνδυνος στο οργανωτικό στάδιο εξαλείφεται με τη δημιουργία αντισταθμιστικών ή αλληλοεπικαλυπτόμενων συστημάτων ασφαλείας σε λειτουργικό στάδιο - με την εισαγωγή μιας αρμόδιας υπηρεσίας εξυπηρέτησης (μηχανικός) και με τη συνήθη συντήρηση και προληπτικά έργα.

    Ποσοτική ανάλυση των κινδύνων του έργου

    Όλοι οι κίνδυνοι, τόσο εσωτερικοί όσο και εξωτερικοί, έχουν σαν γενικό αρνητικό αποτέλεσμα μια μείωση των κερδών μέχρι την πτώχευση του έργου. Παραλείποντας πιθανές αιτίες, οι πραγματικές απειλές για τη μείωση της κερδοφορίας μιας επιχείρησης μπορεί να είναι:

    • ακούσιων τεχνολογικών και τεχνικών κινδύνων ·
    • άνοιγμα στην πόλη του Ν με πληθυσμό 400 χιλιάδων κατοίκων, ενεργοποίηση και απόρριψη άμεσων ανταγωνιστών.
    • μείωση της καταναλωτικής ζήτησης ως συνέπεια:
      • λάθη geomarketingovoy τοποθεσία?
      • κακή ποιότητα των υπηρεσιών.
      • εποχιακές διακυμάνσεις.

    Ο βαθμός επιρροής των απρόβλεπτων τεχνολογικών και τεχνικών κινδύνων

    Υπολογίζεται με βάση τη μέση χωρητικότητα του πλυσίματος αυτοκινήτων. Για τη μέση περίοδο που απαιτείται για την αντιμετώπιση προβλημάτων έκτακτης ανάγκης, χρειάζονται 4,5 ώρες (λαμβάνοντας υπόψη τον τύπο εξοπλισμού: μια αυτόνομη πηγή ισχύος (γεννήτρια diesel), αντλίες, σύστημα καθαρισμού νερού για ανακύκλωση νερού σε κλειστό κύκλωμα κλπ.).

    Με ένα μέσο φορτίο πλυσίματος αυτοκινήτων ύψους 30 αυτοκινήτων την ημέρα (βλ. Ανάλυση των παραγόντων κινδύνου και ευκαιρίες για το άνοιγμα ενός κινητού πλυσίματος αυτοκινήτου), οι άμεσες απώλειες μπορεί να είναι οι εξής:

    (30/24) * 4,5 = 5,625 νεροχύτες * 400 ρούβλια = 2250 ρούβλια (μη αναληφθέντων μέρος των εσόδων) + 12.000 (εργασίες επισκευής με το υλικό) 2500 + (μέρος των οργανωτικών δαπανών που συνδέονται με τα διαστήματα διακοπής) = 16750 ρούβλια - ευθεία ζημιές σε μία κατανομή, η οποία είναι περίπου 4,7% του συνολικού μηνιαίου εισοδήματος.

    Με την επιδείνωση του εξοπλισμού, αυτές οι δαπάνες θα αυξηθούν κάθε μήνα.

    Έτσι, οι πιθανοί οικονομικοί κίνδυνοι μας επιτρέπουν να θεωρούμε ως αναγκαιότητα την αύξηση του προσωπικού κατά 1 μονάδα (μηχανικός εξοπλισμού), γεγονός που θα μειώσει και το κόστος αποζημίωσης, λαμβάνοντας υπόψη τον μισθό ενός εξειδικευμένου ειδικού (16,5 χιλιάδες ρούβλια).

    Ο βαθμός επιρροής του ανταγωνιστικού περιβάλλοντος

    Σχετική υπολογισμός της πόλης της αγοράς με πληθυσμό Ν δοχεία 400 χιλιάδες άνθρωποι φαίνεται στην ανάλυση των κινδύνων και των ευκαιριών για το άνοιγμα ενός πλυσίματος κινητό αυτοκινήτων, αποδεικνύει την επικράτηση της ζήτησης επί σειρά προτάσεων (τα στοιχεία δίνονται ως παράδειγμα): «με μέση συχνότητα καθαρισμού 1 φορά / 9 ημέρες, ο κύκλος εργασιών μία πλύση μπορεί να μεταβάλλει την μέση μέγιστη 630.000 ρούβλια ικανότητας / μήνα σε 50-55 πλύσεις / ημέρα. "

    Έτσι, με τη συντριπτική πλειοψηφία των χειροκίνητων μικρών δεξαμενών, ένα μεγάλο μερίδιο της χρηματοοικονομικής ικανότητας καταλαμβάνεται από εξειδικευμένους μεγάλους νεροχύτες, οι οποίοι μαζί με τους κινητούς νεροχύτες και τις προσφορές στους σταθμούς ανεφοδιασμού αποτελούν ένα ανταγωνιστικό περιβάλλον. Ένα βήμα της απώλειας στο γενικό μερίδιο της αγοράς στο 1,2% είναι ασήμαντο.

    Μείωση της καταναλωτικής ζήτησης λόγω οργανωτικών σφαλμάτων (τοποθεσία, συντήρηση, έλλειψη εποχικής αποζημίωσης).

    Ο κίνδυνος υπολογίζεται με βάση τους μέσους στατιστικούς δείκτες ζημιών και την εξάρτηση της ζήτησης από πρόσθετους παράγοντες: διευκόλυνση της τοποθεσίας (έως 65%), επίπεδο εξυπηρέτησης (μέχρι 48%), μετοχές και ειδικές προσφορές (μέχρι 22%).

    Έτσι, ένα λάθος στην γεωγραφική θέση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια μέχρι 220 χιλιάδες ρούβλια (σε σύγκριση με μια ανάλυση γεωμετρικών συναλλαγών περίπου 3,5-5 χιλιάδες ρούβλια), χαμηλή ποιότητα των υπηρεσιών - σε απώλεια έως και 150 χιλιάδες ρούβλια? η απουσία εποχικής αποζημίωσης οδηγεί σε μείωση των μέσων ετήσιων δεικτών κατά 70 χιλιάδες ρούβλια.

    Κατά μέσο όρο, ο κίνδυνος απειλεί με απώλειες έως 70% των κερδών και είναι ο πιο σημαντικός. Η κατάσταση αυτή απαιτεί μια λεπτομερή ανάλυση των δυνατοτήτων της εταιρείας, την ανάπτυξη ενός σχεδίου μάρκετινγκ και οργάνωσης, τη δημιουργία μιας ποιοτικής μακροπρόθεσμης στρατηγικής διαφήμισης.

    Κίνδυνοι κινδύνου έργου

    Οι πιο πιθανόι κίνδυνοι είναι η μείωση της ζήτησης λόγω οργανωτικών σφαλμάτων και οι τεχνολογικοί κίνδυνοι είναι οι πιο κρίσιμες απειλές.

    Το βασικό σημείο είναι να προσδιοριστεί η τοποθεσία της τοποθεσίας. Ένα λάθος στην επιλογή της τοποθέτησης μπορεί να οδηγήσει σε ανεπανόρθωτες απώλειες. Ένα χαμηλό επίπεδο εξυπηρέτησης αυξάνει τον κίνδυνο επιρροής του ανταγωνιστικού περιβάλλοντος.

    Το γενικό υπόβαθρο των απειλών για το έργο είναι ευνοϊκό. Η αγορά βρίσκεται στο αναπτυξιακό στάδιο και η ζήτηση υπερβαίνει σημαντικά την προσφορά, με τάση αύξησης. Με την κατάλληλη οργανωτική προσέγγιση, οι επιχειρήσεις είναι ελπιδοφόρες και επιτρέπουν την πολύ ευέλικτη ανταπόκριση στην εμφάνιση οποιουδήποτε κινδύνου, που θα πρέπει να αντιμετωπιστεί προσεκτικά με το σχεδιασμό μάρκετινγκ, την αυστηρή ρύθμιση των εργαζομένων και τις διαδικασίες εξυπηρέτησης και την ενεργό προώθηση των υπηρεσιών.

    Σημείωση του συντάκτη: Μια ενδιαφέρουσα επιλογή για το άνοιγμα ενός πλυσίματος αυτοκινήτων είναι να αγοράσετε ένα επιτυχημένο επιχειρηματικό μοντέλο, σε αυτή την έκδοση έχει τα πλεονεκτήματά του (ο επιχειρηματίας αποκτά τη συσσωρευμένη εμπειρία, ένα συγκεκριμένο σύνολο γνώσεων, ανάπτυξη λογισμικού, και πολλά άλλα) και τα μειονεκτήματα (για την εμπειρία που θα πρέπει να πληρώσει τα χρήματα (δικαιωμάτων, κατ 'αποκοπή πληρωμή)). Αλλά εξετάστε την αγορά ενός franchise ως ένας από τους τρόπους για να ξεκινήσετε είναι σίγουρα αξίζει τον κόπο.

    Προσθήκη

    Εάν χρειάζεστε ένα εκτεταμένο επιχειρηματικό σχέδιο, θα εξοικειωθείτε με την πρόταση της BiPlan Consalting. Ο ιστότοπος διαθέτει 2 επιλογές λήψης: πληρωμένες και δωρεάν. Η πληρωμένη έκδοση περιέχει όλους τους απαραίτητους υπολογισμούς για την απόκτηση δανείου και επιδότησης. Πηγαίνετε στον ιστότοπο της εταιρείας.

    Αποδοτική μέθοδος αποτίμησης ακινήτων με παράδειγμα, απόρριψη της προσέγγισης

    Έτσι, η αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας είναι ο ορισμός της τιμής της αγοράς για σήμερα, όταν πωλούν ή το κόστος της χρήσης αυτού του αντικειμένου, για παράδειγμα, κατά τη μίσθωση. Μέχρι σήμερα, είναι η προσέγγιση εισοδήματος είναι η κύρια στην αξιολόγηση των ακινήτων, πολύ μπροστά από τη συγκριτική και δαπανηρή. Επομένως, ποια είναι η προσέγγιση εσόδων και πώς να το χρησιμοποιήσετε για να καθορίσετε την αξία των ακινήτων;

    Η ουσία της προσέγγισης εσόδων

    Όταν χρησιμοποιεί την εισοδηματική προσέγγιση στην αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, ο εκτιμητής υπολογίζει την αξία βάσει του αναμενόμενου κέρδους που θα τους αποφέρει στο μέλλον. Μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο εάν τα μελλοντικά έσοδα και έξοδα που σχετίζονται με αυτό το αντικείμενο μπορούν να προβλεφθούν με ακρίβεια.

    Για την εφαρμογή αυτής της επιλογής στην αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας, ο εκτιμητής:

    1. Ορίστε το χρονικό πλαίσιο για την περίοδο πρόβλεψης. Κάτω από αυτά τα χρονικά πλαίσια θα πρέπει να θεωρηθεί ως το χρονικό διάστημα στο μέλλον, η οποία από την αξιολόγηση θα πραγματοποιηθεί υπολογισμούς και τις προβλέψεις των μελλοντικών εσόδων και εξόδων, καθώς και τους παράγοντες που μπορεί να επηρεάσουν?
    2. Για να εκτιμήσετε, ποιο κέρδος μπορεί να έχει το ακίνητο κατά τη διάρκεια του προβλεπόμενου χρονικού διαστήματος. Επίσης, συνάγουμε συμπεράσματα σχετικά με την περαιτέρω ροή εσόδων μετά το προβλεπόμενο τμήμα.
    3. Ορίστε το ποσοστό έκπτωσης. Καθορίζεται σύμφωνα με συγκρίσιμες επενδύσεις εσόδων από ακίνητα που παρουσιάζουν παρόμοιο επίπεδο κινδύνου. Αυτό το επιτόκιο είναι απαραίτητο για την επίτευξη μελλοντικού κέρδους κατά το χρόνο της αποτίμησης.
    4. Υπολογίστε τη μελλοντική ροή εσόδων στο καθορισμένο χρονοδιάγραμμα και μετά τον τερματισμό τους, να φέρουν αυτά τα δεδομένα στο ποσό κατά την αξιολόγηση.

    Υπάρχουν διάφορα στάδια που συμβάλλουν στην απλοποίηση του υπολογισμού του εισοδήματος. Αλγόριθμος:

    1. Ακαθάριστο εισόδημα (HH) σε αυτή την περίπτωση υπολογίζεται με βάση τα τρέχοντα, τρέχοντα τιμολόγια και τα ποσοστά στην αγορά ακινήτων για παρόμοιες εγκαταστάσεις.
    2. Υπολογισμός της εκτίμησης απώλειες από την ελλιπή χρήση των ακινήτων ή έλλειψη του ποσού των πληρωμών από τους μισθωτές θα πρέπει να γίνεται με βάση την ανάλυση αυτής της αγοράς, σε ένα ορισμένο έδαφος, λαμβάνοντας υπόψη τη δυναμική και τον χαρακτήρα του. Ο υπολογιζόμενος δείκτης θα πρέπει να αφαιρεθεί από το VD, προκειμένου να ληφθεί το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα (DDA).
    3. Για το σωστό καθορισμός του κόστους, θα πρέπει να χωρίζονται σε πολλές ομάδες και κάθε μία από αυτές να μετράει ξεχωριστά:
      • λειτουργικών εξόδων - δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση της εγκατάστασης,
      • σταθερό κόστος - τις κρατήσεις που δεν μεταβάλλονται με την πάροδο του χρόνου, για παράδειγμα, αποσβέσεις, πληρωμές υποθηκών, φορολογικές ελαφρύνσεις κ.ο.κ.
      • έξοδα αποθεματικού - ένα ορισμένο ποσό, το οποίο είναι απαραίτητο σε περίπτωση απρογραμμάτιστων βλαβών ή αναγκαστικών αγορών.
    4. Υπολογισμός καθαρό κέρδος, παραλαβή σε περίπτωση πώλησης του αντικειμένου.
    5. Υπολογισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου.

    Εάν ο εκτιμητής μπορεί να υπολογίσει όλους αυτούς τους δείκτες, τότε είναι αρκετά εύκολο να αξιολογήσει την ακίνητη περιουσία σύμφωνα με την εισοδηματική προσέγγιση.

    Πώς υπολογίζεται η αποτίμηση της περιουσίας σύμφωνα με την προσέγγιση εισοδήματος

    Μπορεί να παραχθεί με δύο τρόπους.

    1. Άμεση κεφαλαιοποίηση εισοδήματος.

    Το αποτέλεσμα αυτού του υπολογισμού θα είναι το πλήρες κόστος του ακινήτου.

    C = RR / QC,

    όπου C - η τιμή του αντικειμένου (εκφρασμένη σε νομισματικές μονάδες).

    ΚΚ - συντελεστής κεφαλαιοποίησης (σε ποσοστά).

    Το COD είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

    Επομένως, αποδεικνύεται ότι η μέθοδος της άμεσης κεφαλαιοποίησης μειώνεται ώστε να φέρεται η ετήσια RR στην παρούσα αξία.

    Ο αλγόριθμος για τον υπολογισμό αυτής της μεθόδου έχει ως εξής:

    1. Υπολογίστε πόσα καθαρά ετήσια έσοδα θα φέρουν την ακίνητη περιουσία με την πιο αποτελεσματική χρήση της.
    2. Υπολογισμός του ποσοστού κεφαλαιοποίησης.
    3. Υπολογίστε τον τύπο για την τιμή του ακινήτου.

    Υπολογίστε τα RPM αφαιρώντας τα λειτουργικά έξοδα από το DVD, εξαιρουμένων των αποσβέσεων (οι δαπάνες αυτές θα πρέπει να ληφθούν σε ένα έτος).

    Είναι πιο περίπλοκο για τους υπολογισμούς από το προηγούμενο. Η μέθοδος εφαρμόζεται στις ακόλουθες περιπτώσεις:

    1. τη διαφορά στις ροές κερδών για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
    2. εποχικότητα των εσόδων και των δαπανών του ακινήτου ·
    3. η εκτιμώμενη ακίνητη περιουσία δεν είναι ένα αντικείμενο, αλλά ένα πολυεπίπεδο και πολυλειτουργικό συγκρότημα.
    4. το αντικείμενο μπορεί να βρίσκεται στη διαδικασία κατασκευής ή επισκευής.

    Ο αλγόριθμος για τον υπολογισμό αυτής της μεθόδου είναι ο ακόλουθος:

    1. Ορισμός χρονικών πλαισίων. Το διεθνές πρότυπο σε αυτό το τεύχος είναι 5 - 10 χρόνια, στη ρωσική αγορά - 3 - 5 χρόνια.
    2. Υπολογισμός των αναμενόμενων ταμειακών ροών.

    Για να υπολογίσετε τις αναμενόμενες ροές, υπολογίστε:

    • πιθανό μεικτό εισόδημα.
    • Ο ΚΩΔΙΚΟΣ;
    • πριν από τη φορολογία ταμειακή ροή?
    • μετά από φόρους ταμειακή ροή ·
    • πραγματικό μεικτό εισόδημα.

    Σύμφωνα με αυτή τη μέθοδο, η αξία των ακινήτων υπολογίζεται:

    PV - τρέχουσα τιμή.

    Ci - ταμειακή ροή της περιόδου t.

    Πρόκειται για το προεξοφλητικό επιτόκιο.

    M - υπολειμματική αξία.

    Ένα παράδειγμα υπολογισμού τέτοιων προβλημάτων μπορεί να είναι η ακόλουθη κατάσταση. Ας υποθέσουμε ότι η ροή μετρητών για τους 12 μήνες έως το τέλος του χρονικού πλαισίου ήταν 200 χιλιάδες ρούβλια, το προεξοφλητικό επιτόκιο -.. 26%, και ο ιδιοκτήτης πιστεύει ότι στο τέλος της αύξησης των εσόδων της περιόδου πρόβλεψης χρόνο σταθεροποιείται και θα είναι 4% ετησίως. Πόσο κοστίζει η επιχείρηση;

    Στην περίπτωση αυτή, η μελλοντική τιμή της επιχείρησης θα καθοριστεί με τον τύπο:

    Συνολικά έχουμε ότι στο τέλος του προβλεπόμενου χρονικού πλαισίου η αξία των ακινήτων θα είναι 909,1 χιλιάδες ρούβλια.

    Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αποδοτικής προσέγγισης

    Στα βασικά και αναμφισβήτητα πλεονεκτήματα αυτής της μεθόδου, φυσικά, είναι η απλότητα των υπολογισμών. Οι απλές και βελτιστοποιημένες φόρμουλες βοηθούν στην ταχεία και ανώδυνη εκτίμηση.

    Αυτή η μέθοδος έχει επίσης αρκετούς περιορισμούς:

    1. Με αυτή τη μέθοδο δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε περιόδους κρίσης, δεδομένου ότι από την αρχή συνεπάγεται ότι το κέρδος θα ρέει ομοιόμορφα και συνεχώς καθ 'όλη τη διάρκεια της περιόδου. Και η οικονομική κρίση μπορεί να διαταράξει αυτές τις πληρωμές, επηρεάζοντας έτσι τα έσοδα που επιφέρει το αντικείμενο στο μέλλον.
    2. Επίσης αυτή η μέθοδος Δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε συνθήκες έλλειψης πληροφοριών. Η όλη ουσία της έρχεται στην νοημοσύνη των διεργασιών που συμβαίνουν στην αγορά, και τα συμπεράσματα που συνάγονται από αυτές σχετικά με την απόκτηση μελλοντικά κέρδη, αν ο εκτιμητής δεν μπορεί να πάρει αυτό ή ότι οι πληροφορίες ή δεν υπάρχει, τότε αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να εφαρμοστεί λόγω της αδυναμίας των οικισμών έργων.
    3. Αυτή η μέθοδος Είναι αδύνατο να εφαρμοστεί σε μια νέα, αρχική επιχείρηση, δεδομένου ότι το ύψος του κέρδους του δεν μπορεί να είναι σταθερό και έχει μια μορφή άλμα. Επίσης, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί κατά την περίοδο ανασυγκρότησης ή κατά της κρίσης της εταιρείας, δεδομένου ότι τα δεδομένα αυτά δεν μπορούν να είναι μόνιμα.

    Για ποιους λόγους μπορώ να απορρίψω την εισοδηματική προσέγγιση της αποτίμησης ακινήτων;

    Αυτή η μέθοδος θεωρεί τα ακίνητα από την πλευρά των επενδύσεων και την ελκυστικότητά τους.

    Δηλαδή, σε ποιο εισόδημα στο μέλλον θα είναι δυνατό να μετράνε. Μην ξεχνάτε ότι, χωρίς να χρειάζεται κάποια δεδομένα, όπως το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ή άγνοια των πραγμάτων, των ναύλων στην αγορά, σε μεγάλο βαθμό, μείωσε το ποσοστό της αξιοπιστίας της προκύπτουσας αξία των μελλοντικών κερδών.

    Κανόνες για την εφαρμογή του κράτους προσέγγισης του εισοδήματος που βασίζονται σε αυτό μόνο στην περίπτωση που έχουν ολοκληρωθεί και, το σημαντικότερο, αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την πρόβλεψη των μελλοντικών εσόδων και εξόδων.

    Υπάρχουν άλλοι λόγοι άρνησης. Πρώτον, μπορεί να είναι πληροφορίες που παρέχονται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου ότι το αντικείμενο θα χρησιμοποιηθεί μόνο για λόγους διαμονής, δηλαδή, δεν θα αποκτηθεί κανένα εμπορικό κέρδος από αυτό το αντικείμενο και επομένως να το προβλέψουμε.

    Δεύτερον, αν η πόλη δεν έχει αναπτυχθεί ενοικίασης αγοράς, και αν αναπτυχθεί, το υπόγειο, χωρίς εγγραφή και συμβάσεων σωστά, και ο αξιολογητής δεν μπορεί να συγκεντρώσει αρκετά αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την τιμή ενοικίασης, έχει επίσης το δικαίωμα να αρνηθεί αυτή τη μέθοδο. Έτσι, βασίζεστε πάντα σε αξιόπιστες και ειλικρινείς πληροφορίες.

    Διαβούλευση με τον πλοίαρχο

    Το παρακάτω βίντεο είναι μια ευδιάκριτη και έντονη παρουσίαση του θέματος. Οι αρχές και οι απαραίτητες προϋποθέσεις για τη χρήση της προσέγγισης εσόδων περιγράφονται από τον αναλυτή Boris Gorodilov.